新城危機持續發酵:觸發債券回售、股權質押風險概率幾何?

導讀:一位機構投行人士表示,一般來說,國內債券發行對發行人的聲譽風險關注不太多,美元債對發行人的聲譽風險較為關注,目前債務人仍總體安全。有投資人表示,其所持有新城債券尚未到期,因此暫沒有回售要求。

標普表示,新城發展擁有足夠資金來償還其短期債務,包括分別於今年8月和10月到期的合計45億元的可回售境內債券。接下來,該公司有3.5億美元的境外債券將於2020年2月到期。

來 源丨21世紀經濟報導(ID:jjbd21)

記 者丨辛繼召 深圳報導

編 輯丨馬春園

經歷股債齊跌的新城發展,危機還沒有解除的跡象。

7月3日,新城發展和新城控股實際控制人王振華涉嫌猥褻兒童罪被上海普陀警方拘留,這一事件在複雜的金融市場上繼續蔓延。

7月5日,穆迪、標普、惠譽三大評級機構指出,新城發展和新城控股的風險事件具有負面信用影響,後二者將其列入負面信用觀察名單或負面評級觀察名單,但暫未調整主體評級和債項評級。兩家內地評級機構也對此事件表示關注,包括後續房地產業務經營沒外部融資壓力、有息債務償還、公司股權質押及可能觸發的投資人保護條款等。

三大評級機構的邏輯基本一致:若調查導致正式起訴,公司股價持續下跌,進而影響兩家公司的聲譽、業務運營、融資渠道和流動性,則評級可能承壓。

市場正在密切關注的有兩點:

一是,若評級下調或實際控制人變更,是否有可能觸發其已發行債券回售條款;

二是,股價持續下跌對股權質押風險的壓力有多大。

“這種行為在市場上之前沒有見過,很考驗各大金融機構。”一位投行負責人表示。

目前,評級機構對新城償債能力仍表樂觀。標普表示,新城發展擁有足夠資金來償還其短期債務,包括分別於今年8月和10月到期的合計45億元的可回售境內債券。接下來,該公司有3.5億美元的境外債券將於2020年2月到期。

三大評級提示風險

兩家上市公司中,新城控股集團股份有限公司(簡稱新城控股,601155.SH)、新城發展控股有限公司(簡稱新城發展,1030.HK)分別在1993年、1996年設立,主要從事住宅房地產開發。新城控股是由新城發展持股67.1%的子公司,在後者的業務中佔比很高。

截至2018年底,新城發展和新城控股的土地儲備分布在全國77個城市,建築面積約為1.1億平方米。

評級機構穆迪(Moody's)表示,王振華被刑事拘留對新城控股、新城發展兩家公司具有負面信用影響,原因是王振華目前無法履行公司管理職能,調查結果也存在不確定性。

穆迪將密切監測王振華的刑拘調查進展及公司業務運營和財務狀況。若調查導致正式起訴或兩家公司股價持續下跌,進而影響兩家公司的聲譽、業務運營、融資渠道和流動性,則兩家公司的評級可能承壓。

穆迪預計,截至2019年6月30日,新城發展持有約400億-450億元現金。這一現金規模加上運營現金流足以覆蓋其未來12-18個月即將到期債務以及承諾地價款。

標普全球評級今日表示,將新城發展的評級列入負面信用觀察名單,以反映該公司前董事長因個人刑事指控被上海警方刑拘的事件可能使公司聲譽受損,並使公司的運營和融資受到影響。

標普表示,該指控的嚴重性以及突發更替公司領導層可能對新城發展的聲譽和品牌造成嚴重影響。可能衝擊該公司與業務夥伴和金融機構的關係。此外,投資者對該事件的反應在短期內可能影響新城發展的資本市場渠道或其他融資活動。鑒於其高層管理經驗豐富且入行已久,該公司的日常運營並不會即刻受到波及。但該事件會使集團在一段時期內處於較大不確定性之中。損害程度或在未來幾個月顯露,體現在包括銷售、人員、融資、投資以及合作夥伴關係等多個方面。

標普稱,待該事件對新城發展的運營和財務狀況所造成影響的程度逐步明朗後,將確定是否移出負面信用觀察名單。

惠譽表示,已將新城發展和新城控股的長期外幣和本幣發行人違約評級列入負面評級觀察名單。上述評級列入負面評級觀察名單是基於,新城發展董事長和創始人王振華被警方刑拘可能加劇新城發展和新城控股的業務風險和財務風險。

惠譽認為,上述事件可能在短期內負面影響兩家公司的經營和財務業績,包括兩家公司的預售和拿地規模可能因聲譽受損而下滑。兩家公司的融資渠道也可能受到影響——儘管它們迄今為止未發生債務條款的違約。如果兩家公司的運營及/或融資持續疲弱,將可能導致其信用狀況發生不可逆的惡化。

國內評級機構方面,兩家評級機構對此事件表示關注。

7月5日,聯合資信發布關注公告,稱將持續關注新城控股董事長變更對公司經營和財務的影響,及時評估揭示公司主體即存續債券的信用水準。

7月4日,中誠信國際表示,將持續與公司進行溝通,同時對公司實際控制人被刑事拘留、董事長變更等事項對公司後續房地產業務經營沒外部融資壓力、有息債務償還、公司股權質押及可能觸發的投資人保護條款等方面保持關注。

是否觸發債券回售

金融市場正在密切關注的是,新城兩家公司是否有可能因聲譽風險或可能的評級下調而引發債券回購。

是否觸發債券回售,分兩種情況看:

一是,是否會因聲譽風險觸發債券回售;

二是,債券發行通常會設立控制權變更條款,實際控制人變更是否出發債券回售。

以新城控股2019年度第一期中期票據發行為例,若控股股東、實際控制人發生變更,則應立即啟動保護機制,包括信息披露、回售安排或違反控制權約定事項。

發行人應在三項事件發生之日起兩個工作日內,發布投資者回售公告。投資者可選擇繼續持有或回售債券,若選擇回售的,應回售登記期內進行登記,將持有的本期債務融資工具以票面價值101%的價格全部或部分回售給發行人。

三項觸發回售的事項包括:信用評級下調或展望調為負面時、有關股權轉讓完成交割時、約定的投資者保護機制的應急事件觸發情形實際發生時。

其中,投資者保護機制應急事件是指發行人突然出現的,可能導致中期票據不能按期、足額兌付,或可能影響到金融市場穩定的事件,一共包括七條,和本次事件可能相關的為:“發行人或發行人的高級管理層出現嚴重違法、違規案件,或已就重大經濟事件接受有關部門調查,且足以影響到中期票據的按時、足額兌付”。

不過,不同債券發行文件的回售觸發條件不同,不可一概而論。

如,新城控股2017年度第一期中期票據募集說明書提出,若出現控股股東、實際控制人發生變更,應立即啟動如下保護機制:信息披露、書面通知,主承銷商須在知悉(或被合理推斷應知悉)上述條款中的觸發情形發生之日起30個工作日內召開債務融資工具持有人會議。發行人可做出適當解釋或提供救濟方案,以獲得持有人會議決議豁免本期債務融資工具違反約定。

新城控股在公告中,也僅提及新任董事長將行使法定代表人職權,未提及實際控制人變更。

7月4日,新城控股發布《關於公司董事長變更的公告》,選舉董事兼總裁王曉松任公司第二屆董事會董事長,王曉松將行使法定代表人職權,簽署董事會重要合約、重要文件及其他應由公司法定代表人簽署的其他文件。王振華將繼續擔任公司第二屆董事會董事職務。

一位機構投行人士表示,一般來說,國內債券發行對發行人的聲譽風險關注不太多,美元債對發行人的聲譽風險較為關注,目前債務人仍總體安全。有投資人表示,其所持有新城債券尚未到期,因此暫沒有回售要求。

標普表示,新城發展擁有足夠資金來償還其短期債務,包括分別於今年8月和10月到期的合計45億元的可回售境內債券。接下來,該公司有3.5億美元的境外債券將於2020年2月到期。

是否觸發股權質押風險

7月5日,新城兩家上市公司股價繼續下跌。

其中,在香港上市的新城發展控股(1030.HK)收報6.71港元,當日下跌6.68%,股價連續三個交易日總計下跌36.46%;總市值下降至396億港元,市盈率5.1倍。

在香港上市的新城悅服務(1755.HK)收報5.08港元,當日下跌10.88%,股價連續三個交易日總計下跌40.93%;總市值下降至41.66億港元,市盈率24.3倍。

在A股上市的新城控股(601155.SH)在經過兩個跌停板後,股價跌至34.58元;總市值780億元,市盈率PE為7.5倍。

多家基金已經下調新城控股的估值。據報導,東證資管、平安基金、國投瑞銀、富國基金、景順長城、融通基金、中銀基金等多家基金公司,下調旗下基金持有的新城控股股票估值,估值價格均以31.12元/股進行估值。匯豐晉信將新城控股的估值下調至25.21元,該價格相當於在新城控股7月3日42.69元的收盤價上下調5個跌停。

截至2019年6月末,新城控股約34%的A股流通股被質押。根據Wind數據,截至7月4日,新城控股共有13項股權質押尚未到期。其中,11項質押方來自富域發展集團有限公司,兩項來自常州德潤谘詢管理有限公司。這兩家公司均受王振華控制。其中,富域發展集團有限公司有兩筆股權質押疑似平倉價均在30元/股以上。

穆迪表示,新城發展和新城控股的股價均暴跌,新城發展已將質押其所持新城控股67.1%股份中約半數用於融資,若新城控股的股價持續暴跌,新城發展的流動性可能趨緊。

不過,標普則認為表示,由港股公司下屬主體在金融機構進行的股權質押存在一定潛在風險,但考慮到新城發展當前的流動性狀況,若被要求追加保證金,短期內該公司無力償付被強行平倉的可能性很低。

如何看待新城的公司資質?

惠譽表示,於2019年4月確認新城發展和新城控股的評級為'BB',反映了兩家公司在快速擴張房地產開發和投資物業業務的同時保持財務狀況穩定的能力。

新城發展業務狀況方面的實力受到下列因素的支持:銷售規模龐大(2018年合約銷售額為2210億元人民幣),土地儲備多元且足以支持三到五年的開發需求,以及不斷增長的投資物業業務產生可預見的租賃收入並令經常性EBITDA利息保障倍數從2017年的0.2倍升至2018年的0.4倍。

新城發展的杠杆率已從2017年末的40%升至2018年末的44%。惠譽預計,鑒於新城發展的業務快速擴張,大量使用合聯營結構,且嘗試增加項目權益,惠譽預測未來兩年該公司的杠杆率雖將保持在50%以下但會有所波動。

新城發展的杠杆率(依據按比例合並合資公司和聯營公司報表後的淨負債與調整後庫存之比計算)保持在45%左右,與旭輝等BB評級同業的水準一致,但高於遠洋集團約35%的杠杆率水準。因持續拿地及發展投資物業組合導致資本支出高企,2017年至2018年間新城發展的杠杆率有所上升。2018年該公司的經常性EBITDA利息保障倍數為0.4倍,與遠洋集團的水準相近。

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